Áp lực thuê mặt bằng buộc franchisor thiết kế lại cấu trúc chi phí trong hợp đồng nhượng quyền, chuyển từ khuyến nghị linh hoạt sang ngưỡng cứng để bảo vệ biên lợi nhuận vận hành của franchisee khi giá thuê tăng nhanh hơn doanh thu.
Mặt bằng bán lẻ tại các thành phố lớn Việt Nam đang trải qua chu kỳ tăng giá mạnh, buộc franchisor tái đánh giá cách phân bổ chi phí cố định trong mô hình nhượng quyền. Trước đây, nhiều hợp đồng chỉ nêu nguyên tắc chung rằng chi phí thuê không nên vượt quá một tỷ lệ phần trăm doanh thu—thường từ 10% đến 15% tùy ngành. Cấu trúc này để lại quyền quyết định cho franchisee, nhưng cũng tạo rủi ro: khi giá thuê tăng nhanh hơn doanh thu, biên lợi nhuận vận hành bị ép và khả năng thanh toán royalty suy giảm. Hiện tượng này đặc biệt rõ ở các khu vực trung tâm, nơi chủ mặt bằng tăng giá hàng năm nhưng lưu lượng khách không tăng tương ứng.
Để giảm biến động, một số franchisor bắt đầu viết vào Bản công bố thông tin (FDD, franchise disclosure document) các ngưỡng chi phí thuê tuyệt đối, thay vì chỉ tỷ lệ tham khảo. Ví dụ, thay vì quy định « chi phí thuê không nên vượt 12% doanh thu », franchisor có thể định mức cứng « chi phí thuê tối đa X triệu đồng mỗi tháng cho diện tích Y mét vuông ». Điều này chuyển trách nhiệm đàm phán và lựa chọn địa điểm từ franchisee sang franchisor hoặc đối tác phát triển khu vực, vì chỉ bên có quy mô mới có đủ đòn bẩy thương lượng. Cấu trúc mới cũng bắt franchisor minh bạch hơn về khả năng sinh lời thực tế: nếu đặt trần thuê quá thấp, không tìm được mặt bằng; nếu đặt quá cao, đơn vị kinh tế (unit economics) không bền vững.
Nhà đầu tư cần kiểm tra xem hợp đồng nhượng quyền phân bổ chi phí thuê theo cách nào. Nếu chỉ có hướng dẫn mềm, franchisee chịu toàn bộ rủi ro biến động giá thuê. Nếu có ngưỡng cố định hoặc cam kết hỗ trợ đàm phán, franchisor đang chia sẻ rủi ro vận hành—dấu hiệu tích cực cho thấy mô hình được thiết kế để hoạt động lâu dài, không chỉ thu phí ban đầu. Việc so sánh chi phí thuê theo mét vuông với doanh thu dự kiến trên mét vuông sẽ tiết lộ liệu mô hình có khả thi trong môi trường chi phí mặt bằng hiện tại, và liệu franchisor có hiểu rõ thực địa hay chỉ sao chép công thức từ thị trường khác.
